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??非傳統豪宅區面臨更大壓力

??此外,豐臺板塊今年的高端項目也較多,龍湖西宸原著預計春節後樣板間開放,上半年即可能開盤入市。對此,有房企人士認為,龍湖推西宸原著率先上市,帶有明顯搶占先機的考慮。

??2013年,孫河板塊隻有龍湖雙瓏原著一個項目;2014年,泰禾北京院子入市,孫河有瞭兩個項目打擂;而到瞭2015年,隨著首開瑯樾和中糧瑞府的即將入市,孫河板塊將有4個項目同場競技。

??供應井噴分流同類需求

??今年初,均價14.5萬元/平方米的萬柳書院入市,拉開瞭2015年高端樓盤逐鹿京城的序幕。

??高端樓盤增多,整體供應量加大,其中位於非傳統豪宅板塊的新房,被認為將面臨更大壓力。

??在業內人士看建地任何問題免費諮詢來,當高端住宅標準還在單價4萬元/平方米的時候,成交量就已經比較固定;當高端住宅標準提高到6萬元乃至8萬元/平方米時,隻會面臨新增需求不足的問題。

??高端樓盤代理機構財富人生經紀執行董事韓樂認為,經濟形勢欠佳,導致一批頂級客群財富縮水。同期,新富豪階層尚未壯大,一批新生代財富階層不愛投資買房,這就形成高端樓盤需求青黃不接的局面。與此同時,反腐深化、限購政策短期無法放開,也都成為影響高端樓盤需求的利空因素。

??“孫河板塊今年的競爭會更加激烈。”說到今年高端市場預期,業內人士都會提及朝陽孫河等熱點區域。

??警惕普宅“豪宅化”的金融風險

??由於首開並未披露在聯合地塊上的股權比例,按與合作夥伴平均持股計算,業內人士估計,首開目前在以上地塊上僅出讓金占用的資金就不低於70億元。此外還有利息支出。

??目前,豐臺板塊的高價地項目包括懋源夏傢胡同項目、泰禾西局項目以及今年1月成交的華潤亞林西項目和南四環白盆窯項目等。

??東三環外的融創農展館項目首批取證價格達到16.5萬元/平方米,創造北京新房預售價格新高。2012年拿地的香河園項目樓面價也達到2.5萬元/平方米,不過融創參股該項目是在2014年。在業內人士看來,香河園項目由於地價並不便宜,加上處於東二環城市核心地段,也將是千萬級甚至兩千萬級的高端項目。



??包括類似萬柳書院、融創農展館項目的“頂豪”級樓盤,以及一大批入市價格預計在8萬元/平方米水平的高端樓盤,再加上目前售價在6萬元/平方米以上的樓盤,今明兩年,北京預計將有近70個高端樓盤上市。對於眾多行將入市的高端項目以建融雲林口湖建融及背後的企業來說,到來的2015,隻能是“蠻拼的”一年。

??對於兩個相鄰不遠的高價項目,融創北京公司總經理荊宏曾對記者表示,農展館項目將是全北京首屈一指的“100分”項目,香河園項目則是“95分項目”,兩者之間不會形成直接競爭。

內容來自sina新聞



??“形勢不太樂觀”也成為孫河區域開發商自己的看法。在區域開發商看來,雙瓏原著和北京院子,總價區間都在2000萬級以上。中糧瑞府地價成本達到5萬元/平方米,預計總價區間也將在2000萬級。相對而言,首開瑯樾由於地價成本隻有2.6萬元/平方米,產品又有洋房、疊拼、聯排等,可以走差異化路線。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/07485966713425550946564.shtml

??一位關註東壩板塊的分析人士對記者表示,東壩是目前高端住宅潛在供應量較大的區域。東壩位於東五環外,目前周邊配套並不成熟,高端項目價值缺少足夠的支撐。與東四環朝陽公園板塊相比,東壩區域樓盤未來可預計的價格達到瞭10萬元/平方米的水平,價格上去瞭,但配套沒上去。

??“東四環的棕櫚泉二手房賣六七萬,泛海國際(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)新房賣八萬多,東壩樓盤賣10萬會有多大競爭力?”這位人士這樣發問。

??韓樂認為,在非傳統豪宅板塊,當周邊房價隻是每平方米三四萬元的水平時,高端住宅沖到8萬元/平方米以上“就費點勁瞭”。新的高端住宅要勝出,就必須擁有更獨特“軟件”服務,突出產品價值點。

??在這方面,豐臺、東壩、亦莊等區域的高端項目都需要實現突破。

??房企動向

??首開 多個高價地項目待入市

??2014年11月底,首開瑯樾舉行瞭產品發佈儀式。這個位於朝陽孫河板塊的樓盤,被視為容易在區域走出差異化路線的“經濟型”高端項目。

??目前,首開在北京獨立或者參與持有的高價地項目不下5個,樓面價均在2.5萬元/平方米以上,部分地塊樓面價超過4萬元/平方米。

??首開在東壩板塊擁有兩個項目,2013年11月底與保利聯合拿地項目樓面價接近4.8萬元/平方米,今年1月與龍湖聯合拿地項目樓面價超過3.2萬元/平方米;在亦莊與住總聯合的一項目商品房樓面價達到5.8萬元/平方米水平;今年1月,首開還參與瞭華潤聯合體摘得豐臺白盆窯地塊,樓面價在3.8萬元/平方米的水平。而這些項目預計都將在2015年到2016年入市,正處於北京高價項目入市量明顯增加的時期,銷售壓力不容小覷。

??融創 兩個相鄰高端盤錯位搶客

??2015年,融創在北京也將有亦莊紫禁壹號院(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)項目和農展館項目、東直門香河園項目3個高端項目在售。其中紫禁壹號院是已入市項目,農展館項目和香河園項目尚未入市。

??新增高端需求有限

2015京城將有近70個高端樓盤上市 銷售壓力成焦點

??融創內部人士也對記者表示,農展館項目是面向全球的頂級豪宅,會超越很多人的想象。

??數據顯示,2012年,均價4萬元/平方米以上的新房成交量隻有4857套,占比5%;2013年,4萬元/平方米以上住宅成交5141套,占比隻有6%。

??觀點

??萬科集團高級副總裁毛大慶 過高的地價提前透支瞭房企的支付能力。如果房地產企業過於依賴國內貸款、定金和預付款,一旦金融政策調整,就會出現開發風險。在地價攀升和房地產信貸規模較大的情況下,要防止市場主體將風險向銀行轉嫁。建議政府部門密切註意房地產價格波動、“被豪宅化”類產品入市帶來的潛在風險,加強房地產金融風險防范和預警。

??本版采寫/新京報記者 張旭

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??在今年北京“兩會”期間,毛大慶給出瞭這樣一個數據,2012年7月以來,北京共有39塊樓面價超過2.5萬元/平方米的高價地出讓。高價地推高房價,帶來普通住宅“被高端化”的同時,也將面臨去化速度下降的問題。

??今年1月,萬柳書院(微信 微博 論壇 相冊 點評 地圖)以14.5萬元/平方米的均價開盤,成為2015年最早入市的頂豪樓盤。


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