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  2010年量能是全國投資型需求向長沙的爆發式轉移:2010年國傢發佈國十條重點對一線城市進行調控,屆時溫州炒房團等全國各地投機型購房團體紛紛轉移到二線城市,長沙便是這類團體非常重要的一站,當年湘江世紀城一年8000多套的傳奇成交就有他們瘋狂的影子,然後2011年湘江世紀城沿街底商基本被二手房門店全線占領。

  產業重工業化,資本市場活躍度低,人才需求結構單一,人口導入較慢,讓房地產外生性需求增長緩慢:長沙長期以第二產業為主導,2013年第二產業占比56%,第三產業占比40%;服務業未能取得主導地位,導致長沙資本密集型行業始終無法占據產業核心地位,這直接造成長沙對於全國資本市場的吸附力較弱,而房價又和當地資本市場的活躍程度密切相關。

  其實,當我們認為長沙房價不爭氣的時候,長沙房價近五年也曾瘋狂過,著實讓我們地產人興奮瞭一把:從克而瑞數據庫顯示的是,2009年長沙主城區房價4453元/平,2010年4934元/平(漲幅11%),在2010年火熱的市場成交帶動下,2011年長沙樓盤幾乎全線漲價,當年均價6641元/平(漲幅35%),之後的房價走勢不用多說,在6500上下陷入停滯不前的窘境。

  之後同樣也是2011年,長沙開始實施限購,投資性需求被扼制,進入到相對穩定的剛需及自住用房主導市場,這就是2010年與今後幾年市場割裂的重要原因。

  2011年的樓市價格猛漲也是建立在這一波投資性需求爆發式轉移的基礎之上。

  "精神分裂癥"--這一名詞最早誕生在20世紀初,以弗洛伊德所創立的"精神分析學"為基礎,病癥的內涵是潛意識與意識之間的沖突,是意識被潛意識擊碎後,所展現出人格的散亂不堪;其外在病理學的特征則是行為、情緒、認知的不連續性及突變性,時而癲狂、時而垂頭喪氣,時而自言自語、時而沉默不語。

  乍一看,這樣一種矛盾與割裂似乎是模糊、難以理解的,就如同一個精神分裂病人,表面上的矛盾、混亂掩蓋瞭其背後潛意識的合理性。在通過頭疼的思考之後,繞過現象背後,我們發現:

  未來五年城市改造,由棚改戶將引致樓市新一輪需求:2014年9月長沙市政府頒佈瞭《關於全面加快棚戶區改造工作的意見》:從2014年起,五年之內城區實施棚戶區改造8.67萬戶、950萬平方米,基本完成集中成片棚戶區改造。基本上一戶棚改將引致1.5套的商品住宅需求,以此計算由棚改而引致的商品住宅需求未來五年將在1300萬方左右,每年或對樓市貢獻260萬方的量能,占到全年成交量的27%左右,由數據可以直觀感受其貢獻之大。

  自湘五條頒佈後,政府回購商品房做保障房將成新的趨勢,保障性住房需求未來將成為支撐樓市發展的重要因素:湘五條中規定,"各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用房屋二胎年息利率多少免費諮詢試算於公租房和棚戶區改造安置房,納入2015年全省保障性安居工程計劃"。2012年長沙市竣工2.6萬套商品住宅,占當年商品住宅竣工量的21%,所占比重較大,一旦這部分保障房轉化為市場需求,對市場的積極作用不言而喻。



  第三產業居次的局面,將得到改善,資本市場活躍度將增加,未來樓市流動性增加:樓宇經濟是目前長沙主城區重點推動的發展方式,長沙主城區內五區自2013年以來,基本都制定瞭針對金融企業及總部企業入駐的獎勵辦法,其中嶽麓區對於本區年營業額在1000萬以上的商務服務型企業補貼20%的租金;對於金融機構總部,天心區給予每平米360元的租房補貼;獎勵的最終目的是為瞭吸引資本進駐長沙,這樣的獎勵政策體現瞭政府的決心,而政策的效果將在未來2-3年逐漸顯現。房地產市場的流動性將和第三產業一起增強。

長沙樓市的精神分裂癥 評長沙樓市的過去、現狀及未來

  建地貸款宜蘭員山建地貸款以上幾點已基本把長沙樓市的"精神分裂癥"(無論是歷史上分裂,還是表裡的分裂)剖析清楚,對於長沙樓市的未來我們也似乎頗為清晰地看到以下幾點:

  此外,產業發展的不均衡性導致數量更多的文科生流向其他城市:長沙每年常住人口增速常年保持在1%左右,2013年上升至722萬人,也就是每年7萬人的增長;此外長沙人口流動性偏弱,導致租房市場沒有北上廣深活躍,這也直接影響住宅市場投資型需求的增加,有機構曾對50大城市流動人口進行過統計(常住人口減戶籍人口),長沙2012年流動人口63萬人,人口流動性排名第30位,而同期前三位分別為上海953萬人,北京771萬人,深圳755萬人;中部城市裡,武漢190萬人(第11名),鄭州162萬人(第16名),太原105萬人(第21名),西安59萬人(第31名)。

內容來自sina新聞

  在綜合比較長沙房地產的各種狀況之後,"精神分裂癥"突然成為一種"頓悟"進入到我們的視野當中,因為太貼切:



  政府多年無序規劃,短視、低能力的土地運作是造就供求失衡的根本原因:想當年政府重點推進的南城省府板塊,在長株潭融城概念提出後一時大熱,大量的土地出讓,房企紮堆擠入,造成板塊日後供求嚴重失衡,現今省府板塊存銷比位居前列,去化周期高達32個月;之後政策向西,轉向洋湖垸、梅溪湖、濱江新城,省府板塊無序開發之後淪為笑談,房屋空置率高,業內人士更笑稱其生活不便:"吃碗粉都要打的";而政府同時啟動河西三大板塊的發展策略,不可謂明智,由於各自為政,沒有整合力,缺乏統一性的土地出讓,同質化的板塊競爭,讓每個板塊都難以實現重點突破,土地的無序出讓,不僅在走省府板塊的老路,也為日後混亂的價格競爭埋下瞭禍根;以洋湖垸為例,政府將核心區域土地劃小運作出讓,宗地建築面積基本在20萬以下,結果導致板塊項目林立,價格惡性競爭讓房企苦不堪言,整體均價已從去年的6500上下,降到瞭今年的5500左右。

  長沙主城區房價已至合理水平,隻要去庫存化完成,存量至合理水平,房價將超跌反彈:長沙主城區人均居住面積33平米(2013年該數據統計口徑轉換成六區三縣,因此上升至41平),根據六區最新成交均價6544元/平計算,長沙房價收入比實際為6.4,按照楊紅旭的理論,7為正常值,低於7則說明房價沒有泡沫,或者說被低估;因此,長沙房價實際已無泡沫,價格的壓力源於供求失衡及高壓庫存,一旦去庫存化完成,房價超跌反彈是必然。

  2010年長沙商品住宅成交1337萬方,2011年限購一出,當年全市成交量就跌至872萬方,跌幅高達35%,之後長沙樓市有起有伏,2013年量能也曾回升至1011萬方,但也未能達到2010年的高度;從單項目來看,2010年湘江世紀城冠絕長沙,一年銷售96萬方、8182套商品住宅,相當於2011-2013年冠軍項目銷量的4-5倍;2010年市場為何與之後幾年的市場有如此之深的割裂?

  長沙市場持續多年的供求失衡關系,導致市場庫存不斷積壓,成為制約價格進一步上漲的重要因素:2010年市場新增商品住宅供應1387萬方,但成交也達到1337萬方的巨量;之後三年,年均成交量917萬方左右,這樣的量能在中部城市當中也算是相當可觀,但年均新增供應1185萬方,每年總要多出近270萬方左右的庫存,這樣的庫存由於分佈不均衡,剛開始或並不能直觀感受到,但時間一長,高庫存板塊之間的競爭搶客效應便會顯現,導致整體市價無法突破。

  高鐵發展,長沙與一線城市時間、距離上的縮短,將使長沙人口流動性及回長就業人口增加,二手房、租房市場將比以往更加活躍:伴隨著中國宏觀經濟進入發展瓶頸期,一線城市的就業機會將進入到飽和狀態,加上高房租、高房價,90後將面臨與80後差別較大的生存境況,他們在一線城市面臨更多、更為激烈的競爭,遭受更為嚴峻的生存壓力,將愈來愈傾向於回傢附近就業,渝廈、滬昆、京廣高鐵長沙段的開通,必將縮短一線城市畢業生來長沙尋找工作機會的時間成本,租房將因為回流畢業生比以往更活躍,同時青年置業占整體市場的比例未來有望增加;

  同樣的道理,隨著高鐵發展,一線城市與長沙之間的社會流動將增加,長沙流動人口的增加將成為中長期趨勢,在引致租房及二手房市場逐漸活躍後,投資型需求將被重新激發,房價將迎來新一波突破。

  基於以上五點,長沙樓市的"精神分裂癥"看來隻是一種暫時性的歇斯底裡,這並不能阻止長沙房地產成為一個精神健康人士。而這個過程,都是我們能夠預見到的。

  作者系旭輝集團長沙公司投資主管周榮飛

  長沙2013年GDP7153億元,位於中部省會第二位,僅次於武漢(2013年GDP9051億元),高出第三名南昌市800餘億;長沙常住人口722萬,高出太原市近300萬人口,高出南昌市約200萬人口;在經濟水平位於中上遊,人口基數並不低的背景下,長沙卻因為低房價被評為"最幸福城市"(全國排名57名,2014年9月均價6544元/平),同期太原、合肥、武漢、西安、南昌、鄭州房價均在7000以上,何以綜合實力並不差的長沙,房價反而倒數第一?

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/16474593178.shtml


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