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買不買帶租約的商用物業?

??每年的年底到農歷新年前都將是物業的交樓旺季,不過近期卻爆出越秀區一專業市場商鋪業主在自己購買的商鋪三年包租期滿後,真正收鋪時商鋪完全貨不對板的事件。從前年底開始,為瞭吸引更多的買傢入市,也為瞭讓買傢在購買瞭物業之後能更好、更順利地得到穩定的租金回報,很多商業公寓都會推出包租、返租的“售後服務”,不過,買傢究竟應該如何正確對待這類帶有租賃協議或承諾的商業物業呢?

??拔高售價來返租 回報再高也無用

??近日,記者接到市民黃先生的咨詢。最近幾年的積蓄加上年終獎,黃先生手頭有瞭幾十萬元的閑散資金,因此他萌生瞭買房投資,長線收租的念頭。他近期看中瞭一個帶有租賃協議的商業公寓項目。樓盤表示未來將是統一經營的酒店式公寓,並承諾樓盤交樓投入運營後的5年內,每月將可以有5%的租金回報給業主。租金回報5%,雖然對比起一些理財產品來說,並不算高,但在黃先生看來,總價100萬元左右的公寓單位,回報率也不算低,並且也比較穩定。

??不過,買傢在選擇一些帶有租賃協議的商業物業時,往往不能隻光算“表面賬”,還應該將這筆投資回報一分為二地來看待。業內人士指出,首先,買傢在選擇這類帶租約的物業時,應該考察一下周邊類似物業的售價,如果帶租約的物業售價比周邊同等物業的售價高出許多,則表明由於樓盤有穩定租金回報的賣點,發展商在賣樓之初就已經把售價拔高,“羊毛出在羊身上”,其實買傢是用高價來換的租金回報。以黃先生看中的公寓為例,他表示公寓單位的售價大約2萬元/平方米,雖然檔次不能一概而論,但後邊有些不帶租約的一手公寓樓盤售價最低隻要約1.5萬元/平方米。如果公寓的面積以50平方米計算,黃先生購買帶租約的物業時,就比不帶租約的物業多付出瞭約25萬元。按照5%的租金回報計算,該物業的年租金收入也大概是5萬元,5年加起來正好是25萬元。如果這樣的話,黃先生其實五年內隻是拿回瞭自己當初投資“買貴瞭”的部分錢而已,根本還未得到真正的收益。

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??定期存款利息可做投資參考

??由於市民在購房時是一次性拿出幾十萬元來投資,後再逐月收取租金回報,因此市民其實也可以簡單拿銀行的定期存款的收益來與物業的租金回報做比較,看看是否真的“有數為”。還是以黃先生想投資的物業為例,總價約100萬元的物業,他首付要給出最低五成,即50萬元。如果將50萬元拿去銀行做5年期的定期存款的話年利率為4.25%。也就是說,每年5%的租金回報隻比銀行的定期存款高出0.75%。但同時,黃先生剩下的50萬元房貸,每月還要以高達6.15%基準利率還貸。如果是以按揭的方式購房投資的話,顯然也不劃算。

??另外,還有些樓盤出售帶租約的商業物業的方式比較“簡單粗暴”,就是在消費者購房時,將幾年的包租租金回報一次性在購房總價裡扣除,當作是提前實現所有的租金回報。不過,事實上,很多樓盤隻是將原價提高後,再以返還租金的形式讓購房者得到回報而已,業主將白白損失在包租的幾年中真正的租金收入。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/07575959105457867244461.shtml


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