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內容來自sina新聞

不動產登記或為房地產稅開征鋪路 市場或現拋房潮

  不動產登記立法前夕

  能達到降房價、擠出存量房一石二鳥之效嗎?

  千呼萬喚始出來。按照國務院的統一安排,今年上半年,我國將出臺不動產登記條例和不動產統一登記制度。業內人士分析,不動產登記條例的出臺,能逼出部分存量二手房,一些政府官員名下來歷不明的商品房在不動產登記的壓力下或也將被擠出。

  這個被公眾賦予瞭抑制房價功效的政策,被業界一直看好。SOHO中國董事長潘石屹在微博直呼:"這是好政策,如果今年實施,房價馬上會跌。"

  也有受訪專傢認為,除瞭國務院機構改革的需要,開征房地產稅是不動產登記制度加速推進的另一個重要原因。實現不動產統一登記意在全面掌握房產信息、為房地產稅全面開征鋪路。

  或將迎來拋房潮

  不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的附屬物,我國規定不動產的類型主要包括土地、建築物、構築物以及添附於土地和建(構)築物的物。實際上,早在2007年《物權法》出臺時我國就明確提出瞭不動產實行統一登記制度。

  而在不動產統一登記制度執行的前夕,市場上是否會出現一波房產拋售的狂潮,成為眾人關註的焦點。

  江西財經大學財稅與公共管理學院教學副院長肖建華稱,不動產登記條例出臺後,手握多套房的業主一般會在政策范圍內做出選擇,如果持有成本增加,從性價比來說很不劃算,業主將拋出多餘的房子。因此,二手房供給量會相應增加。但這種供應量增加是否會對樓市供應產生顯著影響則需要考慮其他因素。

  事實上,不動產登記不僅將擠出炒房客手上多餘的商品房,一些政府官員名下來歷不明的商品房在不動產登記制度的壓力下也將被擠出。

  "不動產登記的重要內容就是住房財產的登記。一些來路不明、投機色彩濃厚的房產,在曝光的壓力下,將加速入市和轉讓。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說,從中介的角度看,爭取房源很關鍵。一些優質房源的房東,往往持有多套房產,如果中介進行慫恿,暗示未來政策收緊,樓盤持有成本將超過新店房屋二胎增值帶來的收益,那麼肯定會有一些房東願意將二手房源進行掛牌,加快轉手。

  上海易居房地產研究院提供的數據顯示,早在2013年4月,國務院辦公廳發文首次明確2014年6月底前出臺《不動產統一登記條例》時,上海3月份二手房庫存為131869套,但4月份國務院明確將出臺不動產登記條例時,房東已加快掛牌,當月上海二手房庫存已躍升至133073套。

  亞太城市房地產研究院院長謝逸楓告訴記者,不動產登記條例出臺,能逼出部分存量二手房,但不會對樓市供應產生巨大的"傾土地貸款桃園桃園土地貸款向力"。"一方面市場供應總量主要是以商品房為主,二手房隻是補充;另一方面二手房的供應不會對商品房的供應產生直接影響。因此,不動產登記條例出臺,二手房供應雖有增加,卻不會實質性影響到樓市供應。"他說。

  抑制房價

  在高房價的當下,人們更關心的是,條例的出臺是否會對房價產生影響。

  "二手房源的增加,對於價格肯定起到平抑的作用。房源增加提供瞭購房者的選擇面,同時會促使房東主動降價。如此看來,是有利於抑制房價的上漲的。"嚴躍進說。

  北京中原地產市場研究部總監張大偉也對記者表示,不動產登記條例的出臺肯定會使一批房源供應出來,剛需結構改變後會對房價產生影響。

  對於不動產登記將起到抑制房價的作用,業內一些專傢持相反的觀點。"不動產登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統一登記自身存在問題,很難發揮作用。另一方面是不動產統一登記僅僅是一項產權制度與信息平臺,關鍵是要通過法律與市場的手段。由於房價上漲的背後涉及到的因素復雜,房屋、土地或產權登記上的統一,不會對房地產市場產生直接影響,不宜寄予太高期望。"謝逸楓稱。

  肖建華也表示,不動產統一登記將難以起到抑制房價過快增長的作用。他認為,房價是供給者與需求者間討價還價的過程,房價既要考慮國傢宏觀經濟形勢、地方政府行為,同時又要考慮房產需求結構,更要考慮房地產市場結構。可以預見的是在未來中國經濟的增長過程中,剛需是主體,保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否增長,則主要取決於供給。

  除瞭被公眾賦予抑制房價的功效外,也有人從不動產登記制度上讀出瞭"反腐"的功能。

  嚴躍進稱,房產因為其價值量高、增值空間大,已成為腐敗的藏污納垢之所。讓房產公開透明化,將使一些"房叔"、"房姐"等群體不敢違規持有房產,從這個角度看,不動產登記是有利於反腐的。

  不過,對外界所期待的反腐效果,一部分業內人士仍持懷疑的態度。此前,鄭州房妹、陜西房姐、廣東房叔等腐敗問題相繼在網上被曝光,此後不少地方對"以人查房"進行瞭嚴格限制。

  據瞭解,即將在今年6月出臺的不動產登記條例,以人查房或仍被嚴格禁止。一名要求匿名的業內人士認為,不動產統一登記雖然不是專門針對反腐,但它所形成的數據系統可以為反腐提供幫助,而現在"以人查房"被限制,依靠它來反腐的效果就會大打折扣,但對於違規持有房產的公務員來說仍有震懾作用。

  為開征房地產稅做準備?

  事實上,除瞭國務院機構改革的需要,開征房地產稅是不動產登記制度加速推進的另一個重要原因。實現不動產統一登記意在全面掌握房產信息、為房地產稅開征鋪路。

  不動產統一登記和房地產稅征收擴圍之間存在著內在邏輯關系,前者是後者的技術準備和支撐條件。肖建華說,從房地產稅開征的前期準備來看,如果要征房地產稅,應對其征稅對象有個全面的調查與評估,不動產登記條例出臺是為開征房地產稅做準備的。房地產稅是否全面開征需要具備多個條件,如立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。十八大《報告》已有明確指示精神,在全國普遍開征房地產稅是大勢所趨,不動產統一登記是整個準備工作中的一個重要環節,隻要條件具備,時機成熟的情況下,全面推出房地產稅是完全可能的。不動產登記是否順利、數據是否真實可靠則在某種程度上決定著房地產稅的開征。

  不僅如此,不動產統一登記制度的出臺也為推進屢屢受阻的全國住房信息聯網項目作前期鋪墊。

  其實,早在4年前,住建部已啟動全國個人住房信息系統聯網的工作,但進展卻相當緩慢,受到多方面的阻力。2011年,住建部要求次年6月底完成60個城市的聯網工作;2012年,住建部再次要求在2013年6月底前將完成500個城市的住房信息聯網。但是,如今聯網期限早已過去,500個城市的住房信息聯網卻仍未完成。

  謝逸楓認為,不動產統一登記一旦突破,將促進樓市調控的長效機制建設,為房地產稅征收創條件,預示著房地產稅征收腳步將加速。

  北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,不動產統一登記制度的推行,有利於合理開征房地產稅。建立不動產統一登記制度,有助於推動全國房產的住房信息聯網,能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況,為房地產稅的全面征收提供瞭條件。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-11/11003870295.shtml

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