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內容來自sina新聞

北京經濟開發區探索工業用地彈性供給

  抑制土地投機效果有待市場檢驗今年1月份,國土資源部表示,將針對供地規模和存量龐大的工業用地,推進工業用地出讓彈性年期和租賃制,探索存量工業用地退出機制。而北京經濟開發區《意見》的出臺,被普遍視作是國土部指導性意見的落地版,其意味著未來工業用地土地工業模式將從過去以招拍掛為主的價高者得單一目標向多樣化出讓方式轉變。

  7月15日,北京經濟技術開發區管理委員會發佈《北京經濟技術開發區加強工業用地管理提高土地節約集約利用水平的實施意見》(下稱《意見》),其中指出,將改變園區內工業用地的供應方式,由按最高出讓年限50年出讓轉變為縮短年限出讓、代建廠房及實行直接租賃試點三種方式。

  "這是繼深圳'舊改'、上海臨港工業用地政策改革之後對工業用地彈性出讓模式的又一次重要探索。"動力聯行董事長梁春認為,"縮短工業用地出讓年限是目前產業結構升級的大勢所趨,在珠三角、長三角之後,京津唐工業用地模式新一輪的風向之舉將在產業地產領域引發深遠影響"。

  用地短缺催生新規

  《意見》提出,開發區內工業用地使用權出讓年限一般不超過20年,期限屆滿時,用地單位若達到入區時承諾的經濟指標,仍正常生產並保持增長態勢,可申請延期。代建廠房用地供應,指由建設方通過出讓或直接租賃方式取得工業用地使用權,建設標準廠房或按照產業要求定制廠房,將廠房出租給入區企業。工業用地使用權直接租賃,是經開發區管委會批準,國土資源部門與用地單位簽訂國有建設用地使用權租賃合同,租賃年限一般為10年,屆滿時用地單位若達到入區時承諾的經濟指標,可申請續租。

  今年1月份,國土資源部表示,將針對供地規模和存量龐大的工業用地,推進工業用地出讓彈性年期和租賃制,探索存量工業用地退出機制。而北京經濟開發區《意見》的出臺,被普遍視作是國土部指導性意見的落地版,其意味著未來工業用地供應模式將從過去以招拍掛為主的價高者得單一目標向多樣化出讓方式轉變。

  如今,位於亦莊的經濟開發區已經是北京創新發展、高新技術產業化的基地,高新技術產業產值占工業總產值90%以上,科技成果轉化率80%以上。

  但光鮮的數字背後隱藏著另一番光景。2013年上半年,開發區新批企業同比增長僅為1.8%,新批三資企業個數則比去年下降28%。"不是企業不願意來開發區,而是目前已經沒有多餘的土地來安置新來的企業瞭。"開發區一位負責人告訴中國房地產報記者。

  "前期的出讓量太大,導致現在開發區面臨無地可用的局面,目前能做的就是開源節流。在開源方面,早在2010年,北京市政府已經規劃瞭一個面積達1052平方公裡的南部新區。"北京經開投資開發有限公司總裁周世義告訴記者。

  在節流方面,經濟開發區管委會相關負責人表示,"凡申請入區的項目均要經過準入、投資效益、市場潛力及附加值等三方面評價,並對資源消耗標準實行一票否決制。在掛牌出讓工業用地時,還要明確約定擬建項目的產業類型及項目應達到的投資額、年產值和年納稅額等經濟指標,若用地單位房屋貸款率利最低銀行比較二胎年息建成投產時未能達到約定的指標,則需支付相應比例的地價款作為違約金。"

  雖然企業的準入門檻一再提高,越來越多的優秀企業仍然向亦莊湧來,於是,開發區不得不從原有企業的退出機制上想辦法。

  7月15日發佈的《意見》指出,將積極探索工業用地退出機制。對未達到法定收回條件的閑置、低效利用工業用地,建立土地收儲資金制度,采取有償收回、權益保留等多種途徑處置利用,引導用地單位退出土地。

  在聯東集團副總裁梁環宇看來,由於北京土地寸土寸金,這種騰退實施起來困難重重,"有些效益很差的企業實業做不下去轉而開始打土地的主意,拿瞭一大片土地坐等升值,或者有一些企業進來的時候就掛羊頭賣狗肉"。

  抑制土地投機

  "按要求,工業用地使用權出讓最高年限為50年。各地在設定工業用地出讓年限時,往往就高不就低,常以50年為出讓期限,這樣既可增加地方政府'土地財政'收益,又可使企業達到利用土地作為投資產品實現保值的目的。"一位業內人士對記者介紹,但過長的出讓年限容易導致工業用地低效利用、閑置不用或自行轉讓等現象。

  據浙江省對全省私營企業的調查,企業正常成長周期為8~12年,出讓最高年限為其4~5倍。國有企業成長周期可能長些,但由於產業結構調整關停並轉、產業轉型升級等原因,成長周期也遠達不到50年。"顯然,按照最高年限出讓工業用地不合理,也不科學。"上述人士指出。

  業內人士指出,在北京、上海、深圳存在著許多土地圈而不用,開發企業無心實業,坐等土地升值收益的現象,這對土地利用和產業發展都造成瞭極大的浪費。

  而日前出臺的開發區工業用地新管理辦法試圖從根源上解決這種實體企業停工囤地的問題。《意見》指出,在法定最高出讓年限內,根據產業發展要求和用地單位經營情況確定工業用地國有建設用地使用權出讓年限。出讓年限一般不高於20年。期限屆滿時,用地單位若達到入區時承諾的經濟指標,仍然正常生產並保持增長態勢,可以申請延期使用土地。

  "表面上看是簡單的行政手段,實際上是政府運用價格杠桿來調整",梁春告訴記者,"出讓年限的減少不會導致需求減弱,相反,這個門檻設立以後投機型、地產型客戶減少,而實業型、剛需型客戶會增多"。

  對此,國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究室主任劉雲中分析,"隨著一批不合格企業的退出帶來的工業用地增加,以及投機型企業逐漸被淘汰,開發區的土地在價格上會呈現出短期下降趨勢。"

  2006年《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》中對"工業用地必須采用招拍掛方式出讓"有明確規定。但在工業用地招拍掛的實踐探索中,常出現地塊狀況與產業政策導向、企業意向難以及時對接的矛盾,在一定程度上影響瞭地方"招商"或"選商"的效率和質量,需要進一步完善與改進。

  效果待考

  雖然這項規定從政策層面得到瞭多數人的肯定,但市場反映仍然存在一些疑慮。

  梁環宇從法律層面上提出瞭質疑,"國傢1990年發佈的國有土地轉讓條例規定工業用地使用最高年限為50年,亦莊改為20年與之前政策有沖突之嫌。雖然政策的出發點是好的,但是方式是不妥的"。

  劉雲中則認為,雖然1990年出臺的國有土地轉讓相關政策規定瞭工業用地最高出讓年限,但是由於沒有明確指出其最低年限,所以北京經濟開發區這次50年改20年的做法無可厚非。

  實際上,不僅北京經濟開發區面臨工業用地緊缺的困境,全國一線城市都在經歷類似的瓶頸。受此影響,上海市2012年工業用地增加值大幅下降,而同樣面臨工業用地短缺的深圳早已步入"舊改"時代,2012年深圳已公佈舊改項目的面積相當於深圳市場一年半的成交量。

  亦莊經濟開發區這次"變法"並非首開工業用地彈性出讓制度先河之舉,深圳的舊改和上海臨港區都在工業用地創新方面走在前列。到2012年年底,深圳公佈的舊改項目共有206個,面積高達1521.90萬平方米;中國上世紀90年代以前制造業中心的上海也面臨工業用地緊缺的問題,由此導致的商務成本高昂成為經濟發展的難題。2012年9月12日,上海市委正式下發《關於在臨港地區建立特別機制和實行特殊政策的意見》,意見提出瞭工業用地出讓年限差別化政策,即根據企業特點,臨港地區工業用地可分別設定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限。

  "北京亦莊這個工業用地政策的出臺與上海市差別化的工業用地出讓制度相類似",熟知上海工業用地政策的經濟學博士周建成告訴記者,"亦莊沒有施行差別化政策主要是因為開發區內的企業多以高科技型企業為主,企業間差異性較小"。

  "不過開發區還是會根據不同企業的不同情況,相應實行縮短年限出讓、代建廠房及直接租賃試點三種方式"。不過關於一些具體細節,這位負責人不願過多透露。

  開發區工業用地新規有待市場的考驗,然而出臺時間還不到一個月,它的影響已經在開發區的園區內顯現。

  屈小姐是亦莊一個設計產業園項目的招商人員,"我們的項目在政策之前已經落實瞭,所以不會受新政的影響。但是最近想來我們產業園發展的企業都會詢問政策會不會影響到他們,大傢都有這方面的一些顧慮"。

  記者試圖從經濟開發區管委會獲得政策施行的細則等問題,但是工作人員委婉地拒絕瞭記者的采訪要求,"我們目前也在觀望,希望政策的實施能給亦莊帶來一些好的變化"。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-08-26/14342384418.shtml

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