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內容來自sina新聞

杭州樓市困局 庫存洪峰與價格堤防

  從2012年6月份開始,連漲瞭23個月的全國百城住宅均價,掉頭向下。

  作為二線城市頗具特色的代表,今年的杭州樓市,作為"領跌"重災區,一直處在輿論的風口浪尖。

  如果說春節後僅僅是個別樓盤、個別板塊遮遮掩掩地降價,那麼進入5月後,降價已經開始成為各路開發商光明正大的營銷利器。

  5月中鐵青秀城的高調降價,隔天同一區域的順發恒園單價直降2000元;5月21日,綠地旭輝城單價下調14%......一時間,"降價"成為杭州樓市的主流輿論場。

  近兩年來的巨量土地出讓,即將在一年內轉化成新房供應,面對庫存的洪峰,是堅守價格堤防,還是通過降價快速分流減壓?又或許這降價分洪的舉動還有失控風險,會導致整個堤壩的坍塌?

  面對這些問號,杭州一位地產界人士的話代表瞭主流觀點:"降價不怕,怕的是失去信心。"而且,接下來的三個月將是關鍵期,如果等不來政策面的實質性放松,開發商必須加緊降價出貨換取機會。

  據統計,近一年來杭州新建商品住宅庫存積壓,整體供應量於今年4月達到歷史高峰。至4月底,杭州新建商品住宅可售房源為82935套,環比增6276套以當前月均銷售3566套計算,光消耗這些市區庫存量就需23個月。此外,據中介機構摸底統計,杭州目前有掛牌信息的可售二手房源也已突破10萬套。

  一個巴掌拍不響。在購房者預期改變的同時,開發商的預期也在加速分化,這已經成為主導樓市變局的另一個變量。

  預期分化 開發商的搶跑秘訣

  6月1日,大雨。但這似乎並沒有澆滅購房者看房的熱情。

  杭州市蕭山區,金雞路與建設二路交叉口,是順發恒園的所在地。這個離蕭山區市心路(核心商業街)隻有兩三分鐘車程的樓盤,自從宣佈降價後,便一直是輿論的熱點。

  記者在售樓處所待的半個小時內,就有四五撥看房客進出,其中還包括前來簽約的一位客戶。"我們的特點是附贈面積多。"記者早上九點多一到售樓處,銷售人員就上來介紹熱情地介紹。據介紹,89平方米的戶型,可以送27、28個平方米,實際面積可接近120平方米,且做成三房戶型。而131平方米的戶型,則可以附贈47、48個平方米,實際面積可達180平方米。

  在售樓處的銷控表上,131平方米的戶型,銷售單價多集中在18000-18500元左右,總額為230-245萬。但如果算上附贈的面積,這個名義上131平方米、實際面積180平方米的戶型,平均單價也就12800元。這也從一定程度上解釋瞭,自從降價以土建融新竹新埔土建融來,該樓盤的銷售率達到瞭八成。

  與順發恒園不同的是,綠地旭輝城的秘訣則是"降價加精裝修"。當記者早上十點左右到達綠地旭輝城時,售樓處已經人頭攢動,沙盤前圍滿瞭看房的客戶。這個以奧體博覽板塊為賣點的樓盤,促銷力度可謂不小。

  銷售人員告訴記者,去年形勢好,開盤單價是24000元,毛坯。但今年樓市情況不佳,公司決定降價到21000元,並且全部贈送精裝修。據銷售人員介紹,本次開盤的2號樓,全為90平方米左右的小三房,開盤10天以來,100套房源大多已經銷售。在售樓處,但凡有客戶簽約,廣播便大聲響起,恭喜某先生認購成功。

  從黃龍商圈向西北驅車1個小時,在餘杭長山鎮207國道一個極不起眼的林蔭小道轉彎,並沿著這個極富情調的小路前行10分鐘,即可到達一個建築風格與上海松江泰晤士小鎮一模一樣的樓盤--依山郡。不過,吸引購房者來這裡的,並不完全是因為風景,而是五年後開發商願意以140%價格回購的承諾。

  6月1日下午2點,雨勢偏大。本以為這種天氣,售樓處門可羅雀,可是一到現場才發現,依山郡的人氣真是爆瞭棚。一位購房者向記者表示,"根本找不到這個樓盤的入口,我們開車繞瞭兩個小時,才找到路。"售樓人員表示,端午期間,每天來看房的人數達到瞭300人之多。

  銷售人員幫記者算瞭一筆賬:如果5年後以140%價格回購,意味著每年的投資回報率約為6.96%,而目前銀行5年定期存款利率為4.75%,餘額寶當下的年化收益率為4.89%。"如果物業增值,就留下房子,一旦貶值,就當是一次財務投資好瞭。"按照銷售人員分析,純粹從資金增值角度出發,這似乎是一筆隻賺不賠的投資。

  "事實上,這已不是單純的促銷手段,而是開發商在用類金融的手段,向購房者以五年回報40%的利率集資。"一位房地產業內人士向記者表示,姑且不論這種集資手段是否合法,在樓市政策不明、銷售壓力劇增的當前,可見杭州開發商為瞭消化存量,無所不用其極的迫切心情。

  而當記者問到,這個五年後140%回購的條款,會在購房合同裡寫明嗎?銷售人員表示,不會,但會簽署補充協議。

  與部分開發商選擇降價走量不同的是,處於市中心的品牌開發商,或者項目處於尾盤的,並沒有降價走量的急迫感。

  降價效果遞減 品牌開發商仍觀望

  與降價促銷的開發商不同的是,綠城蘭園與綠城西溪誠園,則明確表示未有降價促銷行為。

  綠城蘭園位於環城北路與環城東路交叉口,屬杭州市中心。這個綠城的二代公寓,於2010年就開始銷售,歷時四年,如今仍在銷售。55000元的銷售均價以及動輒400萬的兩房與1000萬的三房,顯示該樓盤走的是"高大上"的路線。由於銷售率尚好,在建地分類利率多少免費諮詢試算樓市部分樓盤尋求降價促銷的當下,綠城蘭園並沒有大幅度讓利。銷售人員表示,目前沒有什麼優惠措施。

  此外,在綠城西溪誠園,銷售人員也明確表示,目前已是項目的第五期銷售,也沒有優惠措施。

  在不少業內人士眼中,杭州樓市並不像媒體報道中那麼搖搖欲墜,降價還隻是一定范圍內、一定程度上的以價換量。"以目前來說,杭州樓市的降價,還是處於局部板塊、部分項目的范圍內,降價項目總共也就二、三十個,真實降價幅度一般不超過八折。"戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光告訴記者,雖然經歷瞭看上去來勢洶洶的四波降價,但實際上,價格下跌風險較大的樓盤仍然集中在供應聚集的部分重災區,例如城東新城、城北板塊、閑林板塊等。

  由克而瑞房地產信息集團提供的一份杭州樓市降價地圖可以清晰看到,此前杭州樓市所經歷的四波降價中,前三輪降價潮的降價幅度遞增,但降價效果遞減:

  2 月18日,位於杭州城北區塊的德信北海公園項目打響杭州降價第一槍,降幅幅度達3000元每平方米以上,90%的房源一搶而空;幾乎同時,天鴻香榭裡降幅高達19%,換來銷售率約70%。到瞭3月份,杭州蕭山區的開元名郡降價,降價幅度約17%,銷售率達到60%,標志著第二波降價潮的來臨;與此同時,武林壹號、西溪晴雪兩個項目也宣佈降價,降價幅度都在17%至18%,銷售率也都在50%至60%。接下來4月份,錢塘府和中大普升啟動瞭第三波降價潮,錢塘府降幅達18%,而中大普升是新開樓盤,其開盤價較周邊已低開7%,銷售率在40%左右。

  克而瑞杭州區域公司總經理劉晨光告訴記者,開發商本想營造大幅降價的噱頭促進成交,卻沒想到引來老業主鬧事的負面效果,而經媒體報道後,更讓杭州樓市有瞭山雨欲來風滿樓的態勢。

  浙江中原地產戰略投資中心經理張佩琴也表示,目前有實質性降價動作的樓盤大多數都換來瞭不錯的成交。"降價馬上就能賣得動,這是好現象,說明樓市還不算糟。最怕的就是降價都賣不動,那才真讓人擔心。"而目前的市場本來容量就很有限,晚降不如早降,經過一輪搶收之後,其他房企再降價,市場接受度就相對有限。

  在杭州業內達成共識的是,目前的樓市仍處在價格下探的通道中,要說築底為時過早,接下來將會有一大波降價襲來,"金九銀十"將最有可能成為重要的出貨窗口。

  巨量庫存壓頂 後三個月是關鍵

  從中長期看,杭州樓市的現實情況並不樂觀。2013年杭州土地出讓金創歷史新高,總計1327億元,增長117%,繼北京和上海後全國排名第三。從拿地到房源上市,以平均10個月的開發周期來看,巨量土地供應都將在今年下半年到明年轉化成商品房供應進入市場。尤其在供應量集中的部分區域,巨大的庫存將成為壓在每個開發商頭頂的一塊巨石。

  以蕭山區為例,2013年蕭山區政府加大瞭土地供應力度,多傢房企落子蕭山。先有中鐵建進駐、再有萊茵達回歸佈局,更有萬科、陽光城等叩門而入。這些於去年下半年拿地的項目,以8至10個月的工期推算,均將在今年進入營銷期,區域供應將集中爆發。

  就全市來看,按戴德梁行杭州綜合住宅服務部的統計,從2013年下半年開始,隨著新增供應的擴大,在成交無明顯增加的情況下,杭州新建商品住宅庫存積壓,整體供應量持續走高,今年4月達到歷史高峰。至4月底,杭州新建商品住宅可售房源有82935套,環比增加6276套;以今年前四個月杭州住宅整體月均銷售量3566套計算,光消耗這些市區商品住宅的庫存量就需23個月。

  這還不算市場上的二手房。日前中介機構的摸底統計顯示,杭州目前有掛牌信息的可售二手房源已突破10萬套。而2009年以來,杭州市區已經出讓但還沒有開發,或在開發還沒有銷售的潛在供應量高達5300萬至6000萬平方米。

  "我們也覺得非常無奈,集團的戰略部署要求我們進入市場表現良好的一、二線城市,正值前兩年杭州土地大體量出讓,去年我們在杭州拿瞭好幾幅地,都是幾經勘查、驗證認為很不錯的地塊,結果全高價套住。開盤,肯定避免不瞭價格戰,虧死;不開,資金沉淀在土地上,周轉不動,等死。現在這個開發進度到底如何把握,讓我們非常糾結。"一傢近幾年正處在擴張通道上的非杭州本土開發商內部人士向記者大吐苦水。

  "外來房企首次入杭,拿瞭高價地的現象比比皆是。原因通常有兩方面,一是外來房企對杭州市場的不熟悉;二是部分外來房企在某一限定時間內為瞭戰略入杭不得不拿。"劉晨光告訴記者,目前杭州樓市面臨的問題是,本土房企在2009年前後拿地的供應量還沒消化,2013年又有一大批外來房企紮堆在杭州高價拿地,大舉開發。這些本地房企的項目去化周期已經拖得太長,或將成為杭州樓市降價的"挑頭者",而去年新進入杭州的外地大型房企要保證一定的銷售業績,就很可能被動降價。

  而除瞭供應量過於集中之外,在劉晨光眼中,前兩年樓市景氣之時,太多傳統制造業企業進入瞭房地產行業。行情好時,這些企業賺錢容易,一直不存在產品創新方面、針對性改革或公司治理以及市場營銷等方面的努力。而在今天樓市低迷之時,這些房企開發的產品在杭州形成瞭三萬套劣質庫存,賣瞭三年都沒有賣掉。"我認為這些房企本來就應該被市場調整掉。"劉晨光表示。

  "可以說,5月剛剛舉行的杭州人居展是樓市的一個風向標。"劉晨光告訴記者,這個杭州當地規模最大的房展會,今年簡直可以用冰冷來形容,房展會上被稱為"小蜜蜂"的工作人員比參觀者還多,房展會四天僅成交新房32套,不管開發商如何賣力吆喝、吸引眼球,觀望情緒彌漫下,市場成交依然萎靡。

  對此情況,張佩琴認為,現在樓盤要想得到銷量,三個條件缺一不可:一是所在區域供應量不能過大,二是價格必須降到位,三是項目的營銷執行力必須跟上。而價格如何才叫降到位,讓開發商難以捉摸,降少瞭無效,降多瞭虧本,而這個價格下探的過程似乎還遠看不到底。

  而在杭州業內達成共識的是,目前的樓市仍處在價格下探的通道中,要說築底為時過早,接下來將會有一大波降價襲來,"金九銀十"將最有可能成為重要的出貨窗口。

  不過,5月杭州出臺的樓市"限降令"被認為可能會打亂瞭市場節奏。有消息稱,杭州房管部門和物價部門將推出降價備案制度,如果開發商的實際成交價格比備案價格下調超過15%,網上銷售系統將自動鎖定交易,無法進行網上簽約程序,如果開發商想大幅降價銷售就需重新申請。

  "價格管制雖然短期可以起到平穩價格作用,但無法從根本上改變供求關系,隻能使價格動態平衡過程延長。如果被市場解讀為悲觀信號,甚至可能使市場情況變得更糟。"一位開發商人士表示,價格是由市場決定的,在買賣雙方的互相試探下逐漸達成一致,政府的行政幹預反而會打亂市場自我調整的節奏。如同"限漲令"促進瞭恐慌性住房需求一樣,房價"限降令",則會進一步加大購房者的觀望氣氛,開發商原有的促銷節奏和效果都有可能受到影響。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/08302758423.shtml

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