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  中海地產的大股東中國建築在2009年於A股上市後曾明確表示:前幾年,中海地產的資本運作為集團整體上市讓瞭一點路,發展慢瞭一點。中國建築上市後,會從多方面加強對中海地產的支持,首先是給中海地產充足的決策權,其次可以從資金上給予支持。

  背靠大樹好乘涼,中海地產央企背景的大股東,也為企業在土地儲備方面獲得更多機會。



  但是,中海地產在對外整合資源方面亦有大手筆。2009年,中海地產在內地地產市場前景尚晦暗不明之際,通過對同在香港上市的"蜆殼電器"(後更名為"中國海外宏洋")的並購,一次性獲得後者旗下從事房地產開發業務的子公司"光大地產"所擁的230萬平方米的土地儲備及相關物業。並購完成後,中海宏洋成為中海地產在二三線城市擴張地產開發業務的主力平臺,並在當年即實現10億港元的凈利潤,2011年的利潤更是超過18億港元,並兩年間迅速進軍瞭十餘個城市,發展勢頭十分迅猛。

  地產行業是一個資金密集型的行業,不斷加強的宏觀調控對於開發商的融資和資本運作模式提出瞭更高的挑戰。在這一點上,中海的低融資成本令同行艷羨。

  這一系列數據意味著,雖然萬科營業收入約是中海地產的兩倍,但中海地產的凈利潤率卻是萬科的兩倍多。"規模萬科、利潤中海"的定律,再一次得到瞭印證,被稱為"最賺錢房企"的中海地產確實不是浪得虛名。這已是中海地產的凈利潤額連續五年在中國房地產業內保持第一。

  合作的謹慎與大膽

  作為央企巨無霸--中國建築總公司的子公司,中海對建築開發各環節瞭如指掌,工科中海一直是其產品質量的口碑。這種優勢甚至讓萬科嫉妒。2002年萬科發起的"海盜計劃"就是專門針對中海的工程人才的大規模挖角行動。

  以銷售費用為例,中海的該項費用幾乎是全行業最低的。2011年,中海銷售費用/銷售額僅為0.76%,萬科則為2.1%,幾乎是中海地產的3倍,中海全年的銷售費用為5.5億元,而萬科的則為25.6億元,僅銷售費用支出,萬科就高出中海地產約20億元。事實上,萬科的銷售費用控制已屬優秀,房地產行業的平均銷售費用/銷售額大都在3%-5%區間,幾個點,對於中海、萬科這種規模企業,就是數十億元的利潤。

  "與萬科等集中於做剛需住房不同,中海地產的產品線涵蓋瞭從高端改善型到中低端剛需型各個檔次,可以最大程度地獲得土地增值利潤。"有關專傢表示,中海地產項目的大部分開發周期為14到16個月,在項目產品的分佈上保持高端產品價格的穩定,中低端項目則較早就開始促銷降價,以為其高端項目最大程度取得利潤贏得"時間和空間"。

內容來自sina新聞

  一個最新的例子是,在剛剛過去的2013年1月,中海地產旗下中海城投獲得瞭昆明市環湖東路滇池附近的一個項目,成交價約為300萬元/畝,而查閱去年滇池附近地價成交案例,17宗包括商務金融、普通住宅的地塊,均價已在615萬元/畝。中海之所以可以以市價一半獲得項目,其中一個重要因素是,其合作方雲南城投正是該地塊的一級開發商。公開資料顯示,中海城投由中海與雲南城投共同成立,中海地產持股65%。

  分區域來看,2012年對業績貢獻度最高的依然是東部的長三角、環渤海和珠三角,三大區銷售額合計占比超過60%,與2011 年持平。具體來看,北京、杭州、上海、蘇州、沈陽等東部一二線城市的單個城市銷售額占總銷售額的比例均超過10%。其中,杭州和上海的貢獻超過60億元,蘇州、沈陽、濟南在50億元以上,成都、南京超過30億元。

  中海地產2012年的業績再度驚艷市場。數據顯示,雖然萬科營業收入約是中海地產的兩倍,但中海地產的凈利潤率卻是萬科的兩倍多。"規模萬科、利潤中海"的定律,再一次得到瞭印證。

  融資渠道優勢明顯



  從產品線區分來看,中高端改善型項目在中海推出的熱銷項目中占六成以上,精品小剛需熱銷產品占兩成。2012年熱銷項目中,中端產品占主體,占比近七成,低端產品占比約20%,與2011年相比三類產品占比基本穩定,高端住宅占比由14%小幅降至12%。

  房屋二胎借款要繳清才能央企優勢

  積極應對市場形勢變化,適度下調價格,是中海全年跑贏市場的關鍵。2012年,中海開發樓盤全年成交均價12618元/平方米,同比呈下跌趨勢,跌幅為1.2%,其中以第二季度最為顯著,同比跌幅達26.3%。這主要因為中海為迎合國內主流市場,註重瞭剛需項目的開發,並采取適度下調價格的策略,取得瞭良好的效果。



  一直在暗中與萬科爭奪中國房地產企業頭把交椅的中海地產,於剛剛過去的2012年再度交出瞭一份靚麗的成績單。近日,中海地產在香港發佈的最新業績公告顯示,2012年度中海地產的凈利潤達到151.6億元,比萬科125.5億的凈利潤高出20%。尤其令人印象深刻的是,這一利潤額是在公司營收517.3億元、僅為龍頭房企萬科1031.2億元一半的基礎上實現的。

  早在回暖勢頭剛剛出現的2012年8月,中海地產就率先將全年銷售計劃由800億元提高至1000億元,這一舉措意味著公司對於市場的短期走勢予以確定,並及時調整瞭市場策略、加大推盤力度。事實證明,盡管銷售目標上調瞭25%,最終仍提前完成。

  如2012年3月加推的杭州"寰宇天下"項目,不僅由上年主推的180-255平方米大戶型轉為90平方米左右的剛需小戶型,而且從價格來看,16000-18000元/平方米的開盤價基本逼近該地區同類項目價格底線,較2011年均價下降幅度近40%,成功地贏得瞭大批量購房者的青睞。

  系列制度嚴控費用支出

  對於中海地產的高凈利潤率,董事會主席孔慶平表示,土地成本的低廉隻是原因之一,公司歷來對工程成本、財務成本以及銷售費用上的控制較為嚴格:"首先,中海地產在融資方面優勢明顯,融資成本普遍較低,此外,在項目銷售方面,公司也並未做過多的宣傳,銷售成本自然也就不高。"

  可以說,在房地產行業高利潤時代,幾乎沒有哪一傢企業對費用管控達到中海地產那種嚴格苛求的程度。中海作為央企,對成本控制上可謂"錙銖必較",在確保質量的前提下,以一系列制度嚴格管控。對此,房地產行業人士戲稱這是中海幹建築出身使然,建築行業微薄的利潤打造瞭中海對費用的嚴格管控。

  "中海地產維持利潤率的主要手段就是其對營業成本(土地、工程成本)和銷售費用的把控。"一位曾與中海地產有過深度合作的地產顧問機構負責人透露,為控制成本,中海地產在幾年前專門成立成本管理部,在設計階段即導入對應性成本理念,實施開發階段的成本策劃,建立成本控制目標,並落實到集中采購、施工管理、工期管理,定期對各個項目的開發成本進行全面評估與檢討,並落實到部門,對成本異常變動情況及時預警並提出解決措施,將開發環節全價值鏈控制在自己手上,使其營業成本與營業收入的比值比競爭對手萬科、保利、恒大等低大約十個百分點。

  那麼,中海地產在保持如此之高的凈利潤率背後,有哪些關鍵要素在發揮作用呢?

  同樣,管理費用的控制上中海也有明顯優勢。2011年管理費用/銷售額,中海的比值為1.4%,萬科則為2.1%,僅此一項,2011年萬科的管理費較中海多支出15.6億元。

  據瞭解,中海地產的母公司--中國建築,是國資委直屬53傢骨幹企業之一,從2006年開始,中國建築就制定瞭城市綜合運營商的戰略,在國內十數個城市圈下大型土地一級開發項目。而這就意味著其有機會獲得低成本土地。

  主流區域佈局與全產品線策略

  作為有20年上市經歷的首支中資房企恒指成份股,中海在2005年即獲得穆迪和標普同期給予投資評級的中資房企,目前中海在香港發債、銀團貸款方面都享有很低的利率。在房地產行業普遍融資困難的情勢下,2012年2月,中海在香港發行的7.5億美元5年期債券,其利率僅為4.875%,這一水平與香港老牌房企恒基兆業同期發債的利率相當。

  而反觀其競爭對手,萬科已經連續5年無法在資本市場上融資,在國內調控開始後,銀行收緊銀根,萬科不得不轉向融資成本較高的房地產信托,其利率大多在7%左右,最高甚至高達10%。同樣在香港上市的恒大,因為上市與發展歷史較短,2010年1月發債7.5億美元5年期債券,利率達13%,碧桂園近3年香港發債約43億港元,利率達到9.24%。僅融資成本一項,中海將較其他國內企業節省逾十億元的財務成本。

  低成本融資成為中海在土地市場激進擴大中的最大優勢。與萬科近兩年一直保持的快速擴張不同,中海被業界公認,是慣於逆周期操作的高手,在低潮時買地,高潮賣房子。事實上,中海正是在2008年全球金融危機之際,在房地產行業劇烈下行的階段,中海實現瞭彎道超車,利潤超越瞭萬科,並一直保持至今。

  

解密中海地產為什麼最賺錢



  公告顯示,去年中海地產共完成銷售額1043.2億港元(合人民幣835.5億元),同比增長23.2%;去年營業收入達到645.8億港元(合人民幣517.3億元),同比增長25.8%。而龍頭老大萬科去年銷售額達到1412.3億元,實現營業收入1031.2億元。而在凈利潤方面,中海地產去年股東應占凈利潤達到151.6億元,凈利潤率達到29%;萬科去年凈利潤125.5億元,凈利潤則為12%。

  不過,在近年來房地產業內愈來愈流行的"合作開發"的浪潮中,中海的表現倒是十分謹慎。截至目前,中海僅與九龍倉、世茂房地產等為數不多的幾傢企業有過合作。這與萬科目前主要依靠與當地合作夥伴聯手拿取土地的策略形成鮮明對照。

  就綜合實力而言,萬科與中海在伯仲之間,是中國房地產市場的兩傢標桿性房企。回首2008年,當年中海的利潤首超萬科,而且萬科遭遇金融風暴首次出現利潤下滑,是時,萬科總裁鬱亮在股東大會上曾表示:"萬科真正的對手是中海,與我們旗鼓相當的始終是中海。"在2011年萬科股東大會上,鬱亮再次表示"中海盈利水平確實在同行中傲視群雄","有瞭中海作為榜樣,萬科未來還可以創造出更優秀的業績,並會認真研究和學習中海。"

  據瞭解,預期今年中海地產新開工面積將超過1000萬平方米,力爭今年竣工面積900萬平方米。同時,今年目標銷售金額與去年目標相同,不少於1000億港元。值得註意的是,中海地產去年物業銷售的面積為729萬平方米,新增可供建設的樓面面積為662萬平方米,其中實際擁有權益為650萬平方米。房屋二胎 房屋二胎借款要繳清才能貸款全省皆可處理中海地產銷售面積與新增面積之比為1.12,而其2011年上述比例僅為0.55。顯然,中海地產已經放緩瞭拿地速度,加快消化土地儲備。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-16/13432072197.shtml


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