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  同時,有業內人士還向記者表示,"該項目周圍好的二手房價都在2.3萬元∕平方米以上,而且這個項目規劃中還將配建中學,所以預計將來售價肯定不會低於2.3萬元∕平方米"。

  據恒盛地產官方網站介紹,該頂目位於南京南部下關區連接鼓樓區位置,項目南面是秦淮河與長江交界,連接南京長江大橋,緊靠長江。此外,該地塊的出讓紀錄顯示,三汊河地塊東至鄭和南路,西至夾江,南至定淮門大街,北至規劃道路,用地總面積約21.3萬平方米。

  記者隨其指引的方向望去,一棟被綠網包圍的4層建築出現在視野中,而沿著售樓中心左側向前延伸,不少工人正在一大片裸露的黑黃色土地上施工,靠近售樓中心處已經挖瞭一個深坑。此外,地塊上到處都是翻整過的高高低低的土堆,上面散落著一些建築材料。

  事實上,6月末,本報記者在項目現場獲悉,目前項目周邊沒有新房入市,但二手房成交價格在2萬元∕平方米左右。對此,南京鏈傢地產相關人士也向《證券日報》記者表示,周圍二手房成交價格在1.8萬元∕平方米至2.2萬元∕平方米之間,但學區房售價更高。

  6月28日下午,《證券日報》記者步行至恒盛·尚海灣項目用地處,在穿過一片老舊居民區後,記者看到瞭一片被白墻圍擋的工地,透過敞開的項目工地大門望去,不少工人正在施工。

  2007年8月17日,掛牌底價1億元,起始樓面地價僅為300多元/平方米的三汊河地塊公開拍賣。但政府在出讓要求中明確表示,拿地企業必須配建包括濱江大道工程、規劃三路、三汊河河口公園、規劃二路、學校以及沿江綠化帶在內的6大配套工程,並無償轉交給政府。

  更為值得註意的是,在這6年時間裡,該地塊持有者南京交通投資置業卻遲遲未尋得合作者,因此該地塊在閑置近兩年後更換瞭"東傢"。

  "實際上,周圍學區房售價已經超過2.2萬元∕平方米",南京鏈傢地產上述相關人士向《證券日報》記者表示,而且這一區域二手房市場預期向好。

  然而,該地王卻未能順利入市。據悉,南京交通投資置業一直在尋找合作方,因此土地閑置瞭近兩年時間。

  值得註意的是,近6年時間過去瞭,該地王用地上的恒盛·尚海灣項目(或名為恒盛·金陵灣)依然尚未入市。

  當時有業內人士根據項目規劃圖測算,若按照此種規劃方案執行,該地塊將比出讓時增加9.9萬平方米的建築面積。

  見過高溢價的地王,溢價高達13倍的則史上少見!而南京三汊河地塊在2007年就創造瞭溢價12.55倍的地王出讓紀錄。

  "整個項目呈'7'字形狀,一直延伸到江邊。"一位工作人員向本報記者表示,售樓中心已經動工一個多月時間瞭。整個項目將從售樓中心向左依次動工,"深坑"部分也已經動工半個多月瞭。該人士還向記者表示,目前項目主要涉及前期建設工程,挖地基,打樁之類的。

  盡管配建條件比較多,但其低廉的樓面地價依然引來瞭不少開發商的關註。據悉,競拍當天,短短半個小時,經過瞭158輪競拍,最終具有國資背景的南京交通投資置業力壓首創集團,拍出瞭13.55億元的天價,溢價12.55億元,溢價率為1255%。

  2009年10月15日,恒盛地產發佈公告,恒盛旗下上海鑫泰房地產與南京交通投資置業成立瞭項目公司-恒盛江旭(南京)房地產開發有限公司。同時,恒盛旗下上海鑫泰房地產稱其下屬全資子公司取得瞭該地塊60%的股權。

  拿地近6年才動工

  "保守估計,該地塊樓面地價加上建安成本、財務費用等各種成本,如果以毛坯房方式出售,項目成本價或達11000元∕平方米,若今年項目入市且實際成交均價為20000元∕平方米左右,則其升值約9000元/平方米。"美聯物業全國研究中心徐楓向《證券日報》記者表示,但利潤空間並不一定非常高,因為可能會產生一些"沉沒成本"。

  "燙手山芋"地王易主

  為增加建築面積拖延入市?

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2013-07-12/09253323536.shtml

  6月28日,《證券日報》記者在現場調查時發現,項目用地上已經蓋起4層高的售樓中心,其餘大片地塊仍在挖坑。"剛剛動工一個多月,還在挖地基呢。"恒盛·尚海灣項目公司相關人士向《證券日報》記者透露,預計今年10月份左右將會預售,具體銷售價格還沒有定。

溢價13倍地王出讓6年仍在 挖坑

  至此,恒盛地產接下瞭這個業內稱之為"燙手山芋"般的地王項目。不過,2011年樓市遇冷,該項目也並未如期在2011年入市,而是反復拖延入市時間。

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  恒盛地產"接盤"三汊河地王三年多後車貸利率試算表excel二胎年息,對地塊的開發依然無實質性進展。

  對此,有知情人士向本報記者表示,這個項目配套設施比較復雜,恒盛即使想盡早開工,可能也不具備開工的條件。從這一角度看,該項目不能盡早入市,恒盛地產對其付出的財務成本也很高。此外,該地塊曾兩度調整規劃,增加建築面積,這也可能是開發商遲遲不動工的一部分原因。

  公開資料顯示, 居住用途地塊建築容積率(建築總面積和土地面積之比)為2.8,建築密度小於28%,建築高度小於160米,90平方米及以下套型面積不得少於45%。按此計算,建築面積約為30.8萬平方米。

  而記者翻閱恒盛地產的公告也獲悉,"項目總面積為約21.3萬平方米,其中潛在的建築面積30.97萬平方米準予作為住宅用地"。

  然而,2010年9月28日,南京市規劃局公佈瞭該項目批前公示,居住用地地塊上的建築面積增加到瞭45.4萬平方米。也就是說,這意味著建築面積增加瞭近15萬平方米。此後,該調整方案一下子引發瞭很大爭議,從而不瞭瞭之。

  兩年之後,2012年11月9日,南京市規劃局再度公佈瞭《NO.2007G39地塊項目規劃方案總平面批前公示》,其顯示,"規劃總用地面積為113963平方米,地上建築面積為398850平方米,地下建築面積為148927平方米,建築高度180米。"

  事實上,據記者瞭解,如果該項目以2.3萬元∕平方米銷售均價入市,那麼其售價將是該地塊樓面地價的6倍左右,其利潤空間可見一斑。

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  如此算來,即使按照1.8萬元∕平方米計算,該地塊建築面積增加部分銷售額將達17.8億元。當然,增加建築面積的各種建安成本、財務費用,甚至"沉沒成本"也包括在內。

  售價或達樓面地價6倍

內容來自sina新聞

  值得一提的,本報記者從恒盛·尚海灣項目公司相關人士獲悉,"項目預計將在今年9月份之後入市,具體銷售價格還沒定。"同時,該人士向本報記者介紹道,"項目是總計約10棟高層的江景豪宅,從18層到54層不等"。

  如此看來,該項目的定位為豪宅項目。同時,據記者瞭解,該項目還將配建南京樹人國際學校(初級中學)。"定位豪宅加上又是學區房,其入市價格可能要超過2.3萬元∕平方米瞭"。一位熟悉南京樓市的業內人士向本報記者如是表示。

  值得註意的是,此前業內曾測算,該地塊的成交樓面地價在4000元/平方米以上,而規劃調整後,樓面地價可能隻有3500元/平方米左右。

  "若以超過2.3萬元/平方米的銷售均價入市,這意味著項目未來售價將是樓面地價的6倍左右。"上述知情人士向本報記者表示,以此來看,項目雖然成本較高,但其利潤空間並不低。

  如此看來,該項目今年5月份才開始實質性的動工,入市也有瞭具體的時間表。然而,事實上,該地塊2007年8月就已經出讓,將近6年時間過去後,該地王項目才擺脫"入市遙遙無期"的爭議,不再"扭捏"地開工建造。

  此外,有內人士向記者透露,若以地上建築面積39.89萬平方米計算,結合該地塊預計入市時間與當時房地產市場行情等情況分析,該地塊銷售額升值部分或達36億元左右。

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  同時,記者發現大門左側寫著"恒盛江旭(南京)房地產開發有限公司"幾個黑色大字。幾番詢問下,項目門口保安室內一位工作人員向本報記者表示,"這就是恒盛地產開發的恒盛·尚海灣項目,前面建設較高的是售樓中心"。


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