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  雖然,近期受宏觀經濟增長放緩及國傢提倡儉節政策,短期內對高端消費行業、零售百貨業產生一定影響。但這同時也推動商業地產升級轉型,從規模擴大向商業運營、資產增值與資本營運相結合的商業綜合實力轉變,這正好給我們提供更有力的發展空間。

  觀點地產新媒體:越秀房托曾表示,未來還將尋求更廣闊的融資渠道,投資區域也將擴展至全國。這一計劃的進展情況如何?是否已經發現合適的項目?

  與房地產企業近來的融資熱潮一樣,越秀房托也在不斷打開融資渠道。

  越秀房托認為,旗下的六個項目均處於廣州成熟商圈的核心位置,原有五個物業保持著較高出租率,租戶較為穩定。而國金中心雖然處於成長期,但仍是區域內最為優質的物業。

  越秀房托:隨著國傢出臺一系列強化房地產調控、推進城鎮化進程的政策,住宅地產降溫還是比較明顯,因此,從未來看,商業地產將成為投資者及房企關註的焦點。

  此外,越秀房托還將所持的房產項目實施多樣化的資本增值策略。在制定並實施多項資產改造計劃的同時,通過不斷優化租戶結構、維持良好的客戶關系、加大招商投入等策略不斷促進物業租金水平及物業價值的提升。

越秀房托商業地產將進入激烈競爭階段

  "融資工作一直是基金的重點工作,越秀房托也會持續關註和開展。截至2013年6月底,房托的借貸比率為33.4%,離守則規定的45%,還有一定的空間。"

  今年5月,越秀房托已成功發行瞭3.5億美元五年期的無抵押債券。與其他企業相比,越秀房托還擁有自己獨特的融資優勢,"房托基金在境內外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等,境內則有中行、建行、農行等。"

  觀點地產新媒體:近年來,中國商業項目開發呈現井噴之勢,不少城市都規劃大量綜合體等商業項目,是否擔憂出現泡沫化、同質化趨勢?

  目前,越秀房產基金投資的物業類型現時主要集中於綜合體、寫字樓、零售商業、專業批發市場等高增長型的商用物業,如果有機會,越秀房托還將會策略性考慮綜合性物業。但是,截止目前越秀房托還沒有具體的項目計劃。

  越秀房托:越秀房托會繼續執行"銀行貸款與債券的結合、長期和中期債務的結合、浮動利率和固定利率的結合"的財務政策,以降低債務結構和利率波動給基金帶來的財務風險。上半年3.5億美元5年期企業債券的成功發行,是該財務政策的體現。

  觀點地產新媒體:去年IFC註入房托之後,目前的運營情況如何?與旗下的白馬服裝市場等項目相比,是處於哪一運營階段?

  另外,房托基金在境內外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等,境內則有中行、建行、農行等。可以說,基金的穩定性得到銀行的認可,形成瞭長期戰略關系。基金在2008年、2011年以及2013年中均進行瞭融資。

  降低融資成本是基金的基本財務目標。如我們通過評級機構的投資級評級,獲得瞭債券投資人的認可,也獲得瞭銀行等貸款機構的認可,我們相信可以在此基礎上,為基金的貸款取得較低的利率,降低融資成本。

  2013年上半年,越秀房托的商業項目租金收入增幅明顯,財富廣場、城建大廈和越秀新都會的增幅分別達到7.3%、7.0%和8.8%。6月底原5個項目(即不含國金中心)整體出租率平均為98.47%,其中白馬大廈項目出租率為100%。

  據越秀房托透露,截至2013年6月30日,廣州IFC寫字樓的出租率為74.13%,租金水平繼續保持市場標桿地位;酒店公寓也進入爬坡成長期,入住率和出租率均有較大提升,房價處於市場領先地位。

  其中,越秀房托將主要考慮在國內的一線城市進行物業投資。根據越秀房托投資區域按修改後的信托契約,將從廣東省擴展到全中國(包括香港),並以珠江三角洲為基礎,積極在北京、上海等城市尋找合適項目。

  觀點地產新媒體:越秀房托如何增加旗下商業物業的價值?

  觀點地產新媒體:在人民幣貸款方面,預計今年房托打算償還多少本金?下半年會不會再融資?對於融資成本又是如何考慮的?

  截至2013年6月30日,IFC寫字樓的出租率為74.13%,租戶結構也不斷優化,新增多傢外資銀行等優質核心客戶;酒店公寓也進入爬坡成長期,入住率和出租率均有較大提升。



  越秀房托:首先,越秀房托在2013年,還將繼續實施積極而審慎的投資理財原則。即在充分評估市場狀況及資本市場情況下,以基金單位持有人長遠利益為依歸,慎重考慮及把握投資機會。

  越秀房托:越秀房托主要通過實施積極的租賃及資產管理策略。根據不同物業的特點,在租戶組合、租金水平與增長、租期等方面制定合理的策略,使物業組合的租金水平穩步提升,出租率高企。

  2012年,越秀地產將廣州國際金融中心(IFC)註入越秀房地產投資信托基金(越秀房托),這筆"驚天交易"攪動瞭地產和金融兩界。至今,IFC的運營情況仍備受矚目。

  對於持續火熱的商業地產,在越秀房托看來,未來5-8年間,電商的經營規模有可能占到社會零售業總額的半壁江山。並且,隨著房地產長效機制的推進,將會有許多開發商由住宅地產轉向商業地產,商業地產將進入激烈競爭階段。

  其次,越秀房托還會抓住契機,對維多利廣場全力實施經營調整,引入國際快時尚品牌優衣庫。準備將其打造為中國大陸華南地區首傢全球旗艦店,推動瞭項目的優化升級。

  以下為觀點地產新媒體對越秀房地產投資信托基金(越秀房托)的采訪實錄:

  越秀房托:我們也關註到國內商業地產泡沫化的相關報道。我們基金旗下的六個項目均處於廣州成熟商圈的核心位置,原有五個物業保持著較高出租率,租戶較為穩定,國金中心雖然處於成長期,但仍是目前區域內最為優質的物業。我們將繼續長期持有的策略。

  但是,對於房產基金未來的規模擴展,越秀房托將密切留意商業地產的發展趨勢,並根據市場情況制定投資策略。

  觀點地產新媒體:中國房地產行業調控形勢逐漸改變,住宅地產市場量價齊升,這對商業地產的未來發展會有什麼影響?

  隨著商業地產的發展,中心城市的商業地產將向城市綜合體的方向發展。因此,國際金融中心也將成為廣州商業地產的亮點。

  可以說,商業地產已進入發展的上升時期,隨著內地經濟持續發展,商業地產將逐步走向成熟,未來十年將是中國商業地產的黃金十年。

  觀點地產新媒體:商業項目非常考驗資金實力,越秀房托是如何認識和處理商業與金融資本之間的關系?

  越秀房托:越秀房托具有較強的融資能力。基金的債務政策為保持長期的借貸比率在35%以下。目前,房托的借貸比率為33.4%,離守則規定的45%,還有一定的空間,具有充足的融資資源。

  最後,越秀房托如此說道:"我們也希望國內能夠盡早推出REITs產品,讓更多的商業地產發展商有更大的空間。"

  觀點地產高雄機車借款新媒體:越秀房托如何改善基金的財務結構和成本的?

  越秀房托:去年10月8日,越秀房產基金購入廣州國際金融中心。之後,越秀房托全面開展項目營運工作,加大招商推租力度,積極引進優質客戶。

內容來自sina新聞

  越秀房托:目前,越秀房托的人民幣貸款年初餘額是42.5億元,上半年已經歸還瞭近2億元。融資工作一直是基金的重點工作,而越秀房托也會持續關註和開展。

  對於旗下的商業物業,"我們還將繼續長期持有的策略。"越秀房托如是說。

  觀點地產新媒體:2013觀點商業年會主題為"商業的未來",在前景美好但競爭日益激烈的環境下,您認為商業會有怎樣的未來?

  越秀房托:隨著新一輪城鎮化進程的推進,為房地產行業發展帶來前所未有的發展機遇。中國的城鎮化現在是52%左右,如果按照戶籍人口是35%,離發達國傢還有很大的距離。

  據相關數據統計,十二五期間我國將建住宅6500萬套,總面積50億-55億平米,其中保障房有3500萬套。並且,隨著產業結構的調整,商業地產、旅遊地產、產業地產都在進一步發展,老年住房問題也越來越受到關註。

  我們認為,接下來房地產行業將會呈現如下發展趨勢:

  首先,未來5-8年間,電商的經營規模占社會零售業份額的比重會越來越大,對商業地產的沖擊很大,預計未來商業地產的發展,會走向大型化和小型化相結合、高端和低端相結合的模式;

  此外,隨著房地產長效機制的推進,將會有許多開發商由住宅地產轉向商業地產,商業地產將進入激烈競爭階段;

  在這種情況下,房地產企業金融創新是必然趨勢,比如擴大直接融資的比例,增加權益性的融資,資產證券化REITs將會是一種主要的商業地產表現形式。

  近來,香港金融發展局已經發表瞭新的建議書,提出將香港發展成為全球REITs的主要資本市場,並將在養老金投資、稅務、投資收購等方面進行改進。因此,預期將會有更多的內地商業地產商考慮在香港發行REITs。

  我們也希望國內能夠盡早推出REITs產品,讓更多的商業地產發展商有更大的空間。

  在這種情況下,越秀房托認為,房地產企業金融創新是必然趨勢,比如擴大直接融資的比例,增加權益性的融資,資產證券化REITs將會是一種主要的商業地產表現形式。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/ne民間二胎房貸轉銀行怎麼貸款比較會過件ws/2013-12-17/09213809335.shtml


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